Forschungsprojekt ImmoWert abgeschlossen   >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

Nachhaltigkeit in Euro und Cent

Energieeffiziente und nachhaltige Gebäude erfahren sowohl bei Hauseigentümern, als auch bei Mietern immer mehr Aufmerksamkeit. Die Nachhaltigkeit von Gebäuden kann dabei mit Hilfe von unterschiedlichen Kriterienkatalogen wie zum Beispiel dem Deutschen Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen spezifiziert werden. Woran es bisher jedoch fehlt, sind Methoden, um nachhaltige Gebäude finanziell zu bewerten und ihre speziellen Anlagerisiken zu ermitteln. Mit diesen Fragen befasste sich der Lehrstuhl Finanzwirtschaft des Betriebswirtschaftlichen Instituts im Rahmen des jetzt abgeschlossenen Projekts „ImmoWert“.

Investitionen in die Nachhaltigkeit eines Gebäudes, zum Beispiel der Einbau neuer Fenster oder einer altersgerechten Wohnungsausstattung, kosten heute Geld und bringen ihren Ertrag erst in der Zukunft. Wann und unter welchen Bedingungen rechnet sich also eine Modernisierung? Dies herauszufinden war das Ziel des Forschungsprojektes, das dazu die in der Immobilienbewertung angewandte Kapitalwertmethode am Beispiel einer energetischen Modernisierung um spezielle nachhaltigkeitsbezogene Einnahmen-/ Ausgabenkomponenten anreicherte. Die Wissenschaftler integrierten die spezifischen Wertsteigerungspotenziale nachhaltiger Immobilien, zum Beispiel durch niedrigere Energiekosten und daraus resultierende höhere Mieteinnahmen oder eine bessere spätere Verkäuflichkeit, in die Immobilienbewertung. Darüber hinaus wurden Nachhaltigkeitsaspekte auch in „Risiko-und Analyse-Instrumente“ sowie in „Portfolio-Managementsysteme“ für Immobilien eingebunden. Ausgangspunkt bildeten hierbei bereits bestehende Verfahren zur Immobilien- und Risikoanalyse entlang des Immobilienlebenszyklus. Ergänzend wurden zudem geeignete Managementansätze und Methoden der Portfolio-Planung und -analyse beziehungsweise des strategischen Portfolio-Managements herausgearbeitet.

Altbauwohnungen sind populär. Doch wann rechnet sich die Modernisierung wirklich? (Foto: Karl-Heinz Liebisch/pixelio)

Aufbauend auf den Erkenntnissen zu den Risikowirkungen von Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien modellierten die Forscher das Wertänderungsrisiko einer Immobilie, wobei über einen stochastischen Prozess schwankende Gaspreise berücksichtigt wurden. Dabei zeigte sich, dass eine zukünftige energetische Sanierungsmaßnahme zeitversetzt wirkt und Risiken, hier in Form von Gaspreisvolatilitäten, den heutigen Wert der so nachhaltig gestellten Immobilie um so stärker beeinflussen, je höher die zu erwartenden Preisschwankungen beziehungsweise -steigerungen in der Zukunft sind. Die Ergebnisse zu Risikoanalyse, Portfoliomanagement und Wertermittlungsmethodik geben wertvolle Hinweise darauf, welche Konsequenzen es für die externe Rechnungslegung der Immobiliengesellschaften hat, wenn diese ihren Bestand um nachhaltige Immobilien anreichern. Hier hat das Forschungsprojekt die Tür zu weiteren Fragestellungen, etwa im Bereich der internationalen Bilanzierungsregelungen, aufgestoßen. Das Projekt mit einer Laufzeit von 16 Monaten war Teil der Forschungsinitiative „Zukunft BAU“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Mit beteiligt waren das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) sowie die LBBW Immobilien. uk

KONTAKT
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Prof. Henry Schäfer
Betriebswirtschaftliches Institut
Lehrstuhl Finanzwirtschaft
Tel. 0711/685-86000
e-mail: h.schaefer@bwi.uni-stuttgart.de